वेस्ट कॉर्नवाल में, एक विकास वर्मोंट में नए आवास के विस्तार के लिए बाधाओं में अंतर्दृष्टि प्रदान करता है

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एन बिंघम स्ट्रीट और रूट 74 के कोने का एक हवाई दृश्य, जहां डेवलपर्स का निर्माण करने का इरादा है। एरिक ब्लेयर के सौजन्य से।

एरिक ब्लेयर के पास वेस्ट कॉर्नवाल के लिए एक दृष्टि है – एक शहर हरा, व्यावसायिक स्थान, सभी मूल्य बिंदुओं पर आवास। लेकिन जब वरमोंट में निर्माण करने की कोशिश की जाती है, तो एक दृष्टि केवल इतनी दूर जाती है।

इस मामले में, 19-इकाई नियोजित समुदाय के लिए उनके प्रस्ताव ने इसे 2018 में कॉर्नवाल डेवलपमेंट रिव्यू बोर्ड के साथ एक प्रारंभिक प्रस्तुति से आगे नहीं बढ़ाया। लेकिन ब्लेयर कोई विशिष्ट संपत्ति डेवलपर नहीं है और उसने हार नहीं मानी है।

ब्लेयर, मिडिलबरी के एक पूर्व टाउन प्लानर, जो लगभग एक दशक पहले वर्मोंट चले गए थे, यह स्वीकार करने वाले पहले व्यक्ति हैं कि वह एक आदर्शवादी हैं। उसके लिए योजना बनाना यूटोपियन क्षमता रखता है। न केवल वरमोंट के आवास संकट को कम करने की क्षमता में, बल्कि जलवायु संकट और पड़ोसियों के बीच बिगड़ते संबंधों में भी।

रियल एस्टेट निवेशक मैट बोनर ने तुरंत अंतर देखा जब उन्होंने ब्लेयर के साथ रूट 74 के कोने पर स्वामित्व वाली भूमि बोनर और कॉर्नवाल शहर के एक छोटे से गांव वेस्ट कॉर्नवाल में नॉर्थ बिंघम स्ट्रीट के विकास को डिजाइन करने के लिए काम करना शुरू किया।

बोनर ने कहा, “इस तरह की भूमिकाओं में लोग हैं, जो केवल इंजीनियरों और शहरवासियों के बीच दलाल समझौता करने के लिए हैं, लेकिन उनके पास एक प्रामाणिक दृष्टि है।” “वह जो करता है उसमें एक ताज़ा सच्चा आस्तिक है।”

यही कारण है कि बोनर की दिलचस्पी यह देखने के लिए है कि आगे क्या होगा। अगस्त में, ब्लेयर संपत्ति पर बंद हो गया, अब 10 आवासीय इकाइयों के लिए पूरी तरह से अनुमति है, इसे बोनर से छूट पर खरीद रहा है।

अभी के लिए, अपने स्वयं के बजट द्वारा सीमित, ब्लेयर एक डुप्लेक्स के साथ, बिक्री के लिए दो एकल-परिवार के घरों और उनके और उनके परिवार के लिए एक घर के निर्माण के साथ छोटी शुरुआत करेगा। लेकिन वह समुदाय को चारों ओर लाने की उम्मीद करता है।

वह इस एडिसन काउंटी शहर, जनसंख्या 1,200 में अपने अनुभव को वर्मोंट के अधिक ग्रामीण हिस्सों में सघन, चलने योग्य विकास बनाने वाली चुनौतियों के प्रतीक के रूप में देखता है।

स्थानीय शासन में अपने गौरव के साथ, वरमोंट एक लोकतांत्रिक प्रक्रिया की योजना बना रहा है। स्वयंसेवी अधिकारी पड़ोसियों के इनपुट और नियोजन पेशेवरों की सलाह को तौलते हैं। वे सलाहकारों को नियुक्त करते हैं और अपने क्षेत्रीय योजना आयोग की विशेषज्ञता पर निर्भर होते हैं। विकास समिति द्वारा होता है, अक्सर एक समय में केवल कुछ आवास इकाइयाँ।

वह विकास प्रक्रिया “ध्वनि शहरी डिजाइन” के लिए अप्राप्य है, जैसा कि ब्लेयर कहते हैं, और उनका मानना ​​​​है कि यह वर्मोंट के सबसे बड़े मुद्दों से निपटने के लिए खराब है। लेकिन उन्हें उम्मीद है कि अगर अधिक लोगों को अच्छी तरह से डिज़ाइन किए गए समुदायों के संपर्क में लाया जाता है, तो वे “बाहरी फैलाव” के रूप में जो देखते हैं उससे चिपकना छोड़ देंगे।

ब्लेयर ने कहा, “मैं 20-कुछ वर्षों से ऐसा करने की कोशिश कर रहा हूं, उनके नए खरीदे गए भूखंडों पर आंखें डाली गईं, उनकी जॉर्जिया की जड़ों को थोड़ा सा दक्षिणी ड्रॉ। “मैं ऐसा होने के लिए लंबे समय से इंतजार कर रहा हूं।”

योजना बनाम अभ्यास

जब ब्लेयर ने नवंबर 2017 में रूट 74 और नॉर्थ बिंघम स्ट्रीट के चौराहे पर हैमलेट डिजाइन करना शुरू किया, तो उन्होंने और बोनर ने बड़ा सपना देखा।

उस समय, एक 200 साल पुराना फार्महाउस कोने पर बैठा था, और इसी तरह का एक ऐतिहासिक ग्रीक पुनरुद्धार चर्च उत्तर से सटा हुआ था। बाकी 160 एकड़ से अधिक मुख्य रूप से अविकसित क्षेत्र थे, जो कभी-कभार ओक और मेपल के साथ बिखरे हुए थे।

दृष्टि में विभिन्न प्रकार के रूप शामिल थे, सभी चलने योग्य न्यू इंग्लैंड गांवों से प्रेरित थे जिन्होंने पहले ब्लेयर को वरमोंट में आकर्षित किया था। कोने पर, उसने एक हरे भरे शहर की योजना बनाई। तीन 1,400-वर्ग फुट के घर आम जगह को खत्म कर देंगे, प्रत्येक को $ 300,000 के तहत सूचीबद्ध किया जाएगा। उत्तर की ओर, 19वीं सदी के चर्च को एक बहु-उपयोगी व्यवसाय और अपार्टमेंट बिल्डिंग में पुनर्निर्मित किया जाएगा, इसके अग्रभाग को बनाए रखा जाएगा। कीमतों की एक श्रृंखला पर एकल-परिवार के घर एक और चार टाउन ब्लॉक भर देंगे, और इस योजना में सामुदायिक उद्यान और पैदल यात्री ट्रेल्स के लिए जगह होगी।

कॉर्नवाल के ज़ोनिंग कानूनों ने स्पष्ट रूप से इस तरह के घने और विविध विकास की अनुमति नहीं दी। ब्लेयर और डेवलपर जो मांग रहे थे वह एक नियोजित इकाई विकास का अनुमोदन था, जिसे अक्सर पीयूडी कहा जाता है। एक समय में एक पार्सल विकास की अनुमति देने के बजाय, एक पीयूडी एक पूरी तरह से नए समुदाय के निर्माण की अनुमति देता है।

समग्र रूप से देखा जाए तो, एक निर्माण-सावधान नगर पालिका के लिए एक अच्छी तरह से डिज़ाइन किया गया पीयूडी निगलना आसान हो सकता है। और बड़े पैमाने पर निर्माण बुनियादी ढांचे को समेकित करता है और विकास लागत को कम करता है। कॉर्नवाल ने उसी प्रणाली का उपयोग 22-लॉट उपखंड को मंजूरी देने के लिए किया था जिसे फुटे फार्म के रूप में जाना जाता है – शहर में हाल के सबसे बड़े आवास विकासों में से एक।

लेकिन मार्च 2018 में कॉर्नवाल डेवलपमेंट रिव्यू बोर्ड के सामने पेश होने के बाद बोनर और ब्लेयर का पीयूडी का सपना तेजी से फीका पड़ गया।

यह वरमोंट में ब्लेयर की पहली बड़ी योजना परियोजना थी, उन्होंने बोर्ड को बताया। उनकी दृष्टि – एक चलने योग्य मिश्रित उपयोग वाली बस्ती – हर किसी के पास कारों से पहले सदियों पहले फैल गई थी। चालीस एकड़ विकसित किया जाएगा, 123 को संरक्षित किया जाएगा। उन्होंने किफायती आवास बनाने की योजना बनाई।

कॉर्नवाल विकास समीक्षा बोर्ड की अध्यक्ष बारबरा ग्रीनवुड को याद है कि उन्हें और उनके सहयोगियों को अधिक जानकारी की आवश्यकता थी। “हमारे पास शायद बहुत सारे प्रश्न थे,” उसने एक साक्षात्कार में कहा, कॉर्नवाल निवासियों द्वारा उठाए गए कई चिंताओं को भी याद करते हुए।

जनता के कम से कम 14 सदस्यों ने प्रस्ताव पर प्रतिक्रिया की पेशकश की, जिनमें से अधिकांश वन्यजीव और जल आपूर्ति पर इसके प्रभावों से डरते थे; केवल एक ने समर्थन में बात की। ब्लेयर और बोनर से अधिक जानकारी का अनुरोध करने वाले बोर्ड के साथ बैठक स्थगित कर दी गई।

जून में जब तक वे बोर्ड में वापस आए, तब तक उन्होंने अपनी योजना को नौ विकसित लॉट तक कम कर दिया था। वे अब पीयूडी नहीं मांग रहे थे; लॉट के आकार में वृद्धि हुई थी, और घनत्व में कमी आई थी।

बोनर ने बोर्ड को बताया कि परियोजना का घटा हुआ दायरा सामुदायिक प्रतिक्रिया के सीधे जवाब में था। उन्होंने कहा कि समुदाय की संवेदनशीलता पर प्रतिक्रिया देना एक व्यावसायिक निर्णय था। उन्होंने कल्पना की कि निर्माण एक साल के समय में शुरू हो सकता है।

फिर भी, जनता के 22 सदस्यों की उपस्थिति के साथ, प्रतिक्रिया कठोर थी। लॉट सस्ता क्यों नहीं हो सकता? क्या और घर चलाएंगे आस-पड़ोस के कुएं सूखेंगे? कुछ कॉर्नवाल निवासियों ने गांव के लिए ब्लेयर के मूल सामुदायिक केंद्र, एक सामुदायिक हरे रंग की आवश्यकता पर सवाल उठाया।

किसके लिए हरा इतना महत्वपूर्ण है, निवासी माइक ब्रॉटन ने पूछा। दूसरों ने सुझाव दिया कि स्थान लोगों को रूट 74 के कोने पर व्यस्त चौराहे के बहुत करीब रखेगा।

ब्लेयर ने बताया कि कॉर्नवाल की नगर योजना ने सामुदायिक खुले स्थानों की प्रशंसा की। यातायात से बफर के रूप में सड़क के किनारे पेड़ों के साथ एक नया हरा उस जरूरत को पूरा कर सकता है।

वेस्ट कॉर्नवाल एक हरे, उद्यम निवासी टॉम कीफ के बिना 200 साल चला गया था, तो अब क्यों? श्रोताओं के एक अन्य सदस्य ने इस बारे में बात की कि कैसे योजना से उस सामान्य स्थान से छुटकारा पाना एक बड़ी राहत होगी। दर्शकों ने हाथों के अनौपचारिक प्रदर्शन के साथ सहमति व्यक्त की – 74 और बिंघम के कोने पर कोई हरा नहीं।

वेस्ट कॉर्नवाल हैमलेट के लिए मूल विचार का एक स्केच। एरिक ब्लेयर के सौजन्य से।

एक अनुमति देने वाला नारा और एक आवास संकट

बोनर को पहली बार वसंत 2019 में जमीन तोड़ने की उम्मीद थी। अंततः उन्हें जुलाई 2020 में विकास समीक्षा बोर्ड से अनुमोदन प्राप्त हुआ, जिससे उन्हें 124 एकड़ का संरक्षण करते हुए नौ लॉट विकसित करने की अनुमति मिली। राज्य से एक अधिनियम 250 परमिट दाखिल करने और प्राप्त करने में लगभग दो और साल लग गए।

अपने नियोजित विकास को आधे से कम करने के लगभग एक साल बाद, ब्लेयर ने मई 2019 में इस परियोजना पर रोक लगा दी। किसी भी विकास के निर्माण के लिए, उनकी दृष्टि को त्यागने की आवश्यकता थी।

बोनर, पहली बार डेवलपर नहीं, वेस्ट कॉर्नवाल हैमलेट में बदलाव के लिए तैयार थे, और परमिट प्राप्त करने के लिए आवश्यक विस्तारित समयरेखा के लिए, उन्होंने वीटीडिगर को बताया। उन्होंने ब्लेयर की तुलना एक चित्रकार से की। एक चित्रकार के पास एक दृष्टि होती है। क्या होगा यदि लोग चित्रकार को यह बताना शुरू कर दें कि किस ब्रश और रंगों का उपयोग करना है?

“एक चित्रकार के रूप में आपकी दृष्टि, एक डिजाइनर के रूप में, कलाकृति क्या होने जा रही है – यह उस रिडक्टिव, समूह योगदान को सहन नहीं करने वाली है,” उन्होंने कहा।

ब्लेयर ने मूल रूप से एक नगरपालिका योजनाकार के रूप में काम किया, यह कल्पना करते हुए कि वह निजी क्षेत्र के बजाय सार्वजनिक रूप से शहरों के भविष्य को बेहतर ढंग से आकार दे सकता है। वेस्ट कॉर्नवाल की तरह, वह दृष्टि भी आशान्वित साबित हुई। उन्होंने एक साल के बाद मिडिलबरी में टाउन प्लानिंग गिग को छोड़ दिया, जो अपने प्रशासनिक कर्तव्यों पर लगाए गए भार से निराश थे।

वरमोंट में ब्लेयर का अनुभव नए आवास बनाने के लिए अक्सर आवश्यक धीमी, नौकरशाही नारे पर प्रकाश डालता है। और लोगों ने आवास की कमी के कारण राज्य में नौकरियों को ठुकरा दिया, रिपब्लिकन गॉव फिल स्कॉट से लेकर हाई-प्रोफाइल डेमोक्रेट तक के राजनेताओं ने आवास को एक विधायी और अभियान प्राथमिकता बना दिया है।

महामारी के पहले दो वर्षों में वरमोंट में घर की कीमतों में 19% की वृद्धि हुई, कई खरीदार होंगे। राष्ट्रीय औसत से नीचे किराये की रिक्ति दर – और चित्तेंडेन काउंटी में 1% जितनी कम – सड़कों पर कम आय वाले वर्मोंटर्स को राज्य से बाहर, या बदतर, मजबूर करती है।

वरमोंट हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी के 2020 हाउसिंग नीड्स असेसमेंट के अनुसार, वर्मोंटर्स उम्र 25-34 के बीच गृहस्वामी 2007 और 2017 के बीच सात प्रतिशत अंक फिसल गया। 2025 तक, एजेंसी का अनुमान है कि उन 65 और पुराने लोगों के बीच गृहस्वामी बढ़ेगा और उन 35-64 के लिए गिरावट आएगी। वरमोंट में घर का स्वामित्व तेजी से पहुंच से बाहर हो गया है, आपूर्ति की कमी के कारण कोई छोटा हिस्सा नहीं है।

राज्य भर में, आवास के भविष्य को निर्धारित करने वाले निर्णय कॉर्नवाल जैसे स्वयंसेवी नगरपालिका बोर्डों के सामने चलते हैं।

टू रिवर-ओटौक्वेची क्षेत्रीय आयोग के प्रमुख योजनाकार केविन गीगर के अनुसार, शहर ज़ोनिंग कानून बनाने और विकास समीक्षा बोर्डों के माध्यम से उन नियमों को संचालित करने के लिए स्वयंसेवकों का उपयोग करते हैं। वह प्रक्रिया “सिद्धांत रूप में एक अच्छा विचार है, जिसमें यह चीजों को प्रशासित करने का सबसे स्थानीय तरीका है,” उन्होंने एक ईमेल में कहा। “हालांकि, ज़ोनिंग को प्रशासित करना भी एक जटिल कार्य है जो प्रशिक्षण लेता है और फिर अनुभव करता है, और महान लोगों द्वारा किया जाता है जिनके पास अक्सर ऐसा नहीं होता है।”

नगरपालिका बोर्ड पड़ोसियों की इच्छाओं और कस्बों के नियोजन लक्ष्यों को तौलते हैं। जब नागरिक बोलते हैं, तो उनके पास सघन विकास को रोकने और किफायती आवास बनाने के लिए और अधिक महंगा बनाने की शक्ति होती है।

वेस्ट कॉर्नवाल के मामले में, पड़ोसियों की प्रतिक्रिया ने नए घरों की प्रस्तावित संख्या को कम कर दिया। बोनर जैसे अनुभवी डेवलपर के लिए, यह प्रक्रिया क्षेत्र के साथ आती है। ब्लेयर जैसे आदर्शवादी के लिए, यह लगभग एक नैतिक अपमान है।

कैनवास वापस सौंप दिया

प्रस्ताव की स्थापना के चार साल से अधिक समय से, बोनर को अपने सभी परमिट प्राप्त हुए थे। ब्लेयर इस साल फिर से शामिल हो गए।

“एक दिन यह एक शहर हो सकता है,” ब्लेयर ने कहा। “लेकिन अगर हम शुरुआत में ही विकास के पैटर्न को स्थापित नहीं करवाते हैं, तो यह सिर्फ इतना बड़ा फैलाव बन जाता है कि आप इसे ठीक नहीं कर सकते।”

ब्लेयर ने एक “सज्जन के खेत” के विचार पर भरोसा करने का फैसला किया, एक कृषि संपत्ति जो एक अमीर आदमी के देहाती पलायन के रूप में सेवा कर रही थी, नए घरों को डिजाइन करने में। दृश्य अवधारणा, या “स्थानीय भाषा”, एडिसन काउंटी के ग्रामीण परिदृश्य में अच्छी तरह से मिश्रित होगी, उनका तर्क है। कोने पर पहले से ही एक बड़ा फार्महाउस है। विचार एक छोटे कार्यवाहक के क्वार्टर और दो खलिहान को जोड़ने का है।

फिर भी अमीरों के लिए खेल के मैदान की तरह क्या लग सकता है जिसमें आवास रूपों की विविधता होगी। फार्महाउस पहले से ही डुप्लेक्स है। छोटे कार्यवाहक के क्वार्टर एक अधिक मामूली एकल-परिवार का घर होगा। बाहर से खलिहान के समान, दो अन्य इमारतों में से प्रत्येक निवास के रूप में काम करेगा।

एक राहगीर के लिए, संपत्ति एक एकल, शाही जागीर की तरह दिखेगी। हकीकत में, मैदान मिश्रित स्तर के आवास के कई भूखंड होंगे।

ब्लेयर ने कहा, “हम खेत में या तो घरों के साथ समाप्त होने जा रहे हैं, या एक पुराने खेत की तरह दिखने वाले हाथ की सफाई, जिसमें एक सड़क नेटवर्क है जो अभी भी समय के साथ उन लोगों के आसपास घुसपैठ की अनुमति देगा।”

अपनी खरीद के लिए ब्लेयर कॉर्नवाल में अपने परिवार के मौजूदा घर को बेच रहा है। वह वेस्ट कॉर्नवाल पर पूरी तरह से चला गया है, और अपने पड़ोसियों को जमीन पर अपने परिवार के लिए एक नया, छोटा घर बनाकर अपनी प्रतिबद्धता दिखाने की योजना बना रहा है।

“मैं उस आदमी के रूप में नहीं दिखना चाहता जो पैसा बनाने के लिए सड़क पर विकास कर रहा है। मैं वह आदमी बनना चाहता हूं जो सबसे पहले है, क्योंकि मुझे विश्वास है कि मैं क्या कर रहा हूं, ”उन्होंने कहा।

कभी आशान्वित, वह कल्पना करता है कि एक बार जब शहर अपने विकास के पहले दौर को देखता है, तो यह वेस्ट कॉर्नवाल में अपने मूल पीयूडी के करीब कुछ करने की अनुमति देगा। उन्होंने शहर के कोने पर हरे भरे शहर को नहीं छोड़ा है, इसके छोटे-छोटे कॉटेज, चर्च से बने व्यापारिक स्थान को इसके उत्तरी किनारे से सटा हुआ है।

एक बाहरी पर्यवेक्षक के लिए, ब्लेयर की आशा पथभ्रष्ट प्रतीत हो सकती है। आखिरकार, वह उन्हीं लोगों के अनुमोदन पर भरोसा कर रहा है जिनके इनपुट ने पहले उनके नियोजित समुदाय को छोटा कर दिया था। लेकिन ब्लेयर एक आशावादी है, और वह एक कारण के लिए वरमोंट – और कॉर्नवाल चले गए: यहां परिवर्तन अभी भी संभव है।

“मैंने हार नहीं मानी है। मुझे नहीं लगता कि मैं कभी हार मानूंगा, ”उन्होंने कहा। “मुझे कुछ दिनों की निराशा होती है, लेकिन मैं इसे एक खूबसूरत गाँव बनाने की कोशिश करने जा रहा हूँ, भले ही यह मुझे मार डाले। और यह मुझे मार सकता है, लेकिन मैं अपनी पूरी कोशिश करूंगा।

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